深圳写字楼市场2023第四季度回顾与2024展望
2023年最后一个季度，深圳甲级写字楼市场延续疲软态势，净吸纳量仅7.2万平方米，租金降幅环比扩大至5%，同时，存量项目较为平淡的去化情况叠加21.6万平方米新项目的入市将空置率推高至26.2%。更多的企业追求拎包入住的灵活租赁方案，部分标杆项目推出的含装修小面积租赁服务受到欢迎，因此致力于提供灵活办公空间解决方案的写字楼运营服务商也实现了逆势扩张。
降本增效是第四季度企业寻租需求的主题
四季度，深圳甲级写字楼市场增加21.6万平方米的新供应，同比环比均有回落，但依然保持较高水平。在写字楼去化普遍承压的共识下，业主主动下调租金，全市平均租金下降至每月每平方米186.5元。季内实现了约4.3万平方米的净吸纳量，推动全年吸纳量至约39.3万平方米。空置率则在新供应影响下上升至26.1%。年终市场缺少明显的新增需求驱动力，降本增效是第四季度企业寻租需求的主题。
四季度，按行业租赁面积看，商贸及零售业态的占比为30.1%。专业服务业及金融业延续稳定表现，占比分别为28.0%、20.2%。另一方面，TMT行业的占比则环比下降至12.0%。全年来看，金融业对甲级写字楼需求市场形成有力支撑，占比超三成，其中银行、证券、保险等传统金融行业贡献超60%。
本季度优质金融类企业依旧表现活跃，银行、证券是其成交主力，淡市之下行业韧性彰显。
年末在业绩指标压力下，不少项目推出降价促销举措，导致全市甲级写字楼租金环比降幅扩大至5%，较大的租金下调幅度屡见不鲜。全年来看，前海及新兴区域的坂田为成交最活跃的两大片区，需求贡献率为23.8%和17.1%，其中坂田片区的需求主要由某大型项目快速去化所驱动，而前海作为全市年内第一大片区，新增供应拉动需求同步提升。租赁类型方面，搬迁需求依然主导市场，且在以价换量的带动下比例有所提升，同比升高3.5个百分点至66.4%，新设立需求亦有所提升，同比升高2.7个百分点。
目前，市场需求不足以及宏观经济环境的不确定性，依然是影响深圳写字楼市场的重要因素。预计2024年深圳将有超百万平方米的甲级写字楼计划入市，供应端压力持续，全市租金水平料将进一步回落。此外，深圳广阔的产业办公空间持续分流需求，部分总部物业也将陆续投入使用，难免对甲级写字楼需求造成冲击，业主需更积极调整策略以适配市场需求变化。
展望2024年，年末中央政治局工作会议提出“先立后破”，有望加快经济复苏进程，提升经济活力。同时，深圳长期走在新兴产业发展前沿，经济持续高质量发展带来新动能、提振市场信心，共同支撑写字楼市场活跃度的提升，深圳发布金融支持科技创新“20条” ，提到将加大对人工智能、云计算和大数据等产业的支持，新领域的发展有望带动需求回升。密切跟踪高科技产业发展动态，挖掘迎来发展机遇的企业产生的新增需求，持续提升创新全产链运营能力将成为2024年的制胜法宝。
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